L’agevolazione prima casa spetta anche per l’acquisto di un immobile collabente (categoria catastale F/2), a condizione che il compratore lo trasformi in abitazione entro tre anni dalla stipula del rogito. L’Agenzia delle Entrate ha formalizzato questo orientamento con la risposta n. 108 del 26 maggio 2026, allineandosi alla giurisprudenza della Corte di Cassazione. Per lo studio, questo apre uno spazio concreto di pianificazione fiscale nelle compravendite di immobili da ristrutturare.
Punti chiave
- Punto 1 — L’AdE riconosce l’agevolazione prima casa anche per immobili in categoria F/2 se destinati ad abitazione.
- Punto 2 — Il termine per completare la trasformazione in abitazione è tre anni dalla data del rogito.
- Punto 3 — La risposta n. 108/2026 recepisce l’orientamento della Cassazione e vincola gli uffici dell’AdE.
Chi assiste clienti in operazioni di acquisto di immobili da ristrutturare ha ora un argomento solido per richiedere le agevolazioni prima casa anche su immobili catastalmente censiti come collabenti. La finestra temporale è di tre anni dal rogito: basta che entro quel termine l’immobile venga effettivamente destinato ad uso abitativo.
A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 108 del 26 maggio 2026, che recepisce il recente orientamento della Corte di Cassazione sull’estensione del beneficio agli immobili in categoria catastale F/2, privi di rendita e privi di autonomia funzionale al momento dell’acquisto.
Il contesto normativo
Il beneficio prima casa trova la propria disciplina nella Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico dell’Imposta di Registro). La norma subordina l’agevolazione, tra l’altro, alla destinazione abitativa dell’immobile e alla residenza o all’impegno a trasferirla nel comune entro diciotto mesi dall’acquisto.
La Cassazione — con un orientamento progressivamente consolidatosi e ora recepito dall’AdE — ha chiarito che un immobile collabente, pur non avendo i requisiti di abitabilità al momento del rogito, può accedere all’agevolazione se l’acquirente si impegna concretamente alla sua trasformazione. Il termine di tre anni per completare i lavori e ottenere la destinazione abitativa è quello che l’Amministrazione ha ritenuto congruo per verificare l’effettività dell’intenzione dichiarata.
Cosa cambia per lo studio
- Nelle compravendite di immobili F/2, puoi consigliare al cliente di richiedere le agevolazioni prima casa già in sede di rogito, senza attendere la fine dei lavori di ristrutturazione.
- L’atto notarile deve contenere un’espressa dichiarazione di intento: il cliente si impegna a trasformare l’immobile in abitazione entro tre anni dalla stipula. Verifica che questa clausola sia presente prima della firma.
- Il risparmio fiscale è rilevante: con l’agevolazione l’imposta di registro scende al 2% sul valore catastale (anziché al 9%), e le imposte ipotecaria e catastale restano fisse a 50 euro ciascuna.
- Se il cliente non rispetta il termine triennale, decade dall’agevolazione: l’AdE recupera la differenza d’imposta maggiorata di una sanzione del 30% e degli interessi di mora. Questo rischio va esplicitato in sede di consulenza.
- La risposta n. 108/2026 vincola gli uffici periferici dell’AdE: in caso di contestazione, citarla è sufficiente per ottenere l’autotutela senza ricorrere in commissione tributaria.
Attenzione a
Il termine di tre anni decorre dalla data del rogito, non dall’inizio dei lavori né dal rilascio del permesso di costruire. Un ritardo burocratico nel ottenere le autorizzazioni edilizie non interrompe né sospende il termine: il cliente che acquista un F/2 in un comune con tempi lunghi per le pratiche urbanistiche rischia seriamente la decadenza, con conseguente recupero integrale dell’imposta non versata.
Attenzione anche alla coerenza catastale finale: l’immobile deve essere accatastato in una categoria abitativa (A/1–A/11, esclusa A/10) prima della scadenza del triennio. Una ristrutturazione completata nei fatti ma non ancora formalizzata in catasto non è sufficiente a conservare il beneficio.
Domande frequenti
Si può richiedere l’agevolazione prima casa per un immobile in categoria F/2 al momento del rogito?
Sì. Secondo la risposta AdE n. 108 del 26 maggio 2026, l’agevolazione prima casa si applica anche agli immobili collabenti (F/2) a condizione che l’acquirente si impegni a trasformarli in abitazione entro tre anni dalla stipula. L’impegno deve risultare espressamente dall’atto notarile.
Cosa succede se i lavori sull’immobile F/2 non terminano entro tre anni dal rogito?
Il contribuente decade dall’agevolazione prima casa. L’Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra l’imposta ordinaria (9%) e quella agevolata (2%), applicando una sanzione del 30% sull’importo dovuto e gli interessi di mora calcolati dalla data del rogito. La decadenza è automatica al maturare del termine.
La risposta AdE 108/2026 sull’immobile collabente è vincolante per gli uffici locali?
Le risposte a interpello dell’Agenzia delle Entrate vincolano l’ufficio rispetto al caso specifico esaminato, ma esprimono anche la posizione ufficiale dell’Amministrazione. In caso di contestazione su fattispecie analoghe, citare la risposta n. 108/2026 consente di richiedere l’autotutela con fondamento solido, senza necessità di ricorrere in sede contenziosa.
Fonte di riferimento: MisterFisco