Nelle controversie in materia di locazione, tentare la negoziazione assistita prima di agire in giudizio non soddisfa la condizione di procedibilità prevista dall’art. 5 del d.lgs. 28/2010. Solo il previo esperimento della mediazione obbligatoria consente di procedere, anche quando il valore della causa è modesto. Chi ha già avviato procedimenti saltando la mediazione deve valutare immediatamente la propria posizione processuale.
Punti chiave
- Punto 1 — La negoziazione assistita non equivale alla mediazione obbligatoria nelle cause di locazione.
- Punto 2 — L’art. 5 del d.lgs. 28/2010 impone il previo esperimento della mediazione come condizione di procedibilità.
- Punto 3 — Il Tribunale di Piacenza applica la regola anche alle cause di modesto valore economico.
Se gestisci cause in materia di locazione, controlla subito i fascicoli in cui hai optato per la negoziazione assistita come passaggio preliminare: secondo il Tribunale di Piacenza, quella scelta non basta. La domanda giudiziale resta improcedibile se prima non hai esperito la mediazione obbligatoria, e il rischio è una declaratoria in limine che azzera il lavoro fatto.
Con sentenza del 4 agosto 2026, il Tribunale di Piacenza ha stabilito che la negoziazione assistita non sostituisce la mediazione obbligatoria quale condizione di procedibilità nelle controversie locatizie. La decisione è disponibile tramite AvvocatoAndreani.
Il contesto normativo
L’art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. 28/2010 include espressamente le controversie in materia di locazione tra quelle soggette a mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità della domanda giudiziale. La norma non prevede equipollenti: il legislatore ha costruito un sistema a binario unico in cui solo la mediazione presso un organismo accreditato soddisfa il requisito. La negoziazione assistita, disciplinata dal d.l. 132/2014 convertito in legge 162/2014, opera su un piano distinto e non interseca la procedura prevista dal d.lgs. 28/2010 per le materie a mediazione obbligatoria. Il Tribunale di Piacenza lo ribadisce senza margini di ambiguità, chiudendo ogni spazio interpretativo che qualche operatore aveva tentato di aprire per ragioni di celerità o economicità procedurale.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di depositare qualsiasi atto introduttivo in materia di locazione, verifica sempre che il fascicolo contenga la documentazione attestante il previo esperimento della mediazione obbligatoria davanti a un organismo ex d.lgs. 28/2010.
- Non usare la negoziazione assistita come sostituto della mediazione nelle locazioni, nemmeno quando il cliente chiede di accorciare i tempi: il risparmio apparente si trasforma in improcedibilità e allungamento effettivo del contenzioso.
- Se hai cause già pendenti in cui la condizione di procedibilità è stata tentata mediante negoziazione assistita, valuta subito se il giudice ha già sollevato o potrebbe sollevare la questione d’ufficio ex art. 5, comma 1-bis, d.lgs. 28/2010.
- Aggiorna il tuo modello di prima consultazione per le locazioni: inserisci un checkpoint esplicito sulla mediazione obbligatoria prima di qualsiasi altra valutazione strategica.
- Per le cause di modesto valore — su cui qualcuno aveva ipotizzato una deroga implicita — il Tribunale di Piacenza non riconosce eccezioni: la regola vale a prescindere dal quantum contestato.
Attenzione a
Il rischio principale è la declaratoria di improcedibilità pronunciata anche d’ufficio dal giudice in qualsiasi momento del giudizio di primo grado, con conseguente necessità di riassumere dopo aver esperito la mediazione e perdita dei termini già maturati. Questo incide direttamente sulla responsabilità professionale del difensore che ha omesso il passaggio obbligatorio.
Un secondo errore ricorrente è confondere i casi in cui la negoziazione assistita è obbligatoria — come nelle controversie di risarcimento del danno da circolazione stradale o nelle separazioni senza figli minori — con le materie a mediazione obbligatoria ex d.lgs. 28/2010. Sono istituti distinti, con ambiti di applicazione non sovrapponibili, e mescolarli produce vizi procedurali difficili da sanare.
Domande frequenti
Nelle cause di locazione posso usare la negoziazione assistita invece della mediazione?
No. Il Tribunale di Piacenza, con sentenza del 4 agosto 2026, ha chiarito che la negoziazione assistita non soddisfa la condizione di procedibilità prevista dall’art. 5 del d.lgs. 28/2010 per le controversie in materia di locazione. Solo il previo esperimento della mediazione obbligatoria davanti a un organismo accreditato consente di procedere in giudizio.
Cosa succede se deposito un atto di citazione in materia di locazione senza aver fatto la mediazione?
Il giudice può dichiarare la domanda improcedibile anche d’ufficio in qualsiasi momento del giudizio di primo grado. La parte deve quindi esperire la mediazione e successivamente riassumere il giudizio, con possibile perdita di termini e allungamento dei tempi processuali. Il difensore che omette questo passaggio si espone a profili di responsabilità professionale.
La mediazione obbligatoria nelle locazioni vale anche per cause di piccolo valore?
Sì. Il Tribunale di Piacenza ha esplicitamente escluso deroghe basate sul modesto valore della controversia. L’art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. 28/2010 non prevede soglie quantitative per le materie a mediazione obbligatoria: la condizione di procedibilità si applica indipendentemente dal quantum richiesto.
Fonte di riferimento: AvvocatoAndreani