L’attestato di prestazione energetica non è richiesto in tutti i casi di trasferimento immobiliare: la legge prevede esenzioni specifiche legate alla destinazione d’uso, alla tipologia di atto e alle caratteristiche dell’immobile. Conoscere queste eccezioni evita al professionista di richiedere documenti superflui o, peggio, di omettere quelli obbligatori esponendo il cliente a nullità o sanzioni. Le esenzioni più frequenti riguardano immobili industriali, edifici rurali non residenziali, box auto e fabbricati da demolire.
Punti chiave
- Punto 1 — L’APE non è obbligatorio per immobili industriali, artigianali e agricoli privi di impianti di climatizzazione.
- Punto 2 — Fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 mq sono esenti dall’obbligo di APE.
- Punto 3 — In assenza di APE dovuto, il rogito non è nullo solo se l’esenzione è correttamente documentata e dichiarata.
Prima di chiedere al cliente di produrre l’APE, verifica che l’operazione non rientri in una delle esenzioni previste dalla normativa vigente. Sbagliare in entrambe le direzioni ha un costo: richiedere un documento non dovuto rallenta la trattativa; ometterne uno obbligatorio espone a sanzioni fino a 18.000 euro e, in alcuni contratti, alla nullità relativa dell’atto.
Il tema torna all’attenzione grazie a un approfondimento pubblicato su Diritto.it, che ricostruisce il quadro delle ipotesi in cui l’attestato di prestazione energetica non deve essere prodotto né allegato agli atti di trasferimento o locazione.
Il contesto normativo
Il riferimento principale è il d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, in particolare l’art. 6, che disciplina l’obbligo di dotare gli edifici di APE in caso di compravendita, locazione e nuova costruzione. L’art. 3, comma 3, dello stesso decreto elenca le categorie di edifici esclusi dall’ambito di applicazione: tra questi, i fabbricati industriali e artigianali climatizzati da processi produttivi, gli edifici agricoli non residenziali con basso consumo energetico, i fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 mq e gli immobili destinati a essere demoliti.
Rileva anche il d.l. 4 giugno 2013, n. 63, convertito con modificazioni dalla l. 3 agosto 2013, n. 90, che ha inasprito le sanzioni per mancata allegazione dell’APE negli atti obbligatori, portandole a un range da 3.000 a 18.000 euro a carico del venditore. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 25022/2021, ha chiarito che la nullità dell’atto per mancata allegazione dell’APE ha carattere relativo ed è azionabile solo dalla parte a tutela della quale la norma è posta.
Cosa cambia per lo studio
- Prima di ogni atto traslativo o locativo, verifica la destinazione d’uso dell’immobile: se è industriale, artigianale o agricolo non residenziale e privo di impianti di climatizzazione, l’APE non è richiesto e non va inserito nella lista documenti al cliente.
- Per i fabbricati isolati sotto i 50 mq — box auto singoli, piccoli depositi, pertinenze non collegate all’abitazione — l’esenzione è piena: nessun obbligo di produzione né di clausola contrattuale di manleva.
- Quando l’immobile è destinato alla demolizione, fai inserire nell’atto una dichiarazione esplicita del venditore sulla destinazione demolitoria: senza questa, il notaio o la controparte potrebbero contestare l’assenza del certificato.
- Nei contratti preliminari, l’obbligo di allegazione dell’APE non sussiste in via autonoma, ma la clausola di consegna del documento al definitivo deve essere redatta con riferimento alle esenzioni applicabili per evitare eccezioni tardive.
- In caso di locazione di immobili esenti, inserisci comunque una clausola che richiami l’esenzione normativa specifica: tutela il locatore da contestazioni future del conduttore o dell’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione.
Attenzione a
Il rischio più frequente è confondere l’esenzione dall’APE con l’esenzione dalla classe energetica minima: anche quando l’APE non è obbligatorio, alcune normative locali o regionali possono imporre requisiti prestazionali minimi per ristrutturazioni o cambi di destinazione d’uso. Controlla sempre la disciplina regionale prima di escludere qualsiasi adempimento energetico.
Attenzione anche alle pertinenze vendute congiuntamente all’abitazione principale: se box o cantina sono oggetto di un unico atto con l’unità residenziale, l’APE deve coprire l’intero compendio e non può essere omesso per la sola pertinenza. Trattarle come unità autonome esenti, in presenza di un atto cumulativo, è un errore che espone alla sanzione per il trasferimento principale.
Domande frequenti
Quando l’APE non è obbligatorio nella compravendita immobiliare?
L’APE non è obbligatorio per edifici industriali e artigianali climatizzati solo da processi produttivi, fabbricati agricoli non residenziali a basso consumo, immobili isolati sotto i 50 mq e fabbricati destinati alla demolizione. Il riferimento normativo è l’art. 3, comma 3, d.lgs. 192/2005. In tutti gli altri casi di trasferimento a titolo oneroso l’allegazione è obbligatoria a pena di sanzione.
Il contratto è nullo se manca l’APE obbligatorio?
La Cassazione, con ordinanza n. 25022/2021, ha qualificato la nullità per mancata allegazione dell’APE come relativa: può farla valere solo la parte protetta dalla norma, ossia l’acquirente o il conduttore. Il contratto resta quindi produttivo di effetti fino all’eventuale impugnazione, ma il venditore resta esposto alla sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro.
Il box auto ha bisogno dell’APE per essere venduto?
Un box auto o garage isolato, privo di impianti di climatizzazione e con superficie utile inferiore a 50 mq, rientra nell’esenzione prevista dall’art. 3, comma 3, d.lgs. 192/2005. Se invece il box è venduto in un unico atto insieme all’appartamento, l’APE deve coprire l’intero compendio e non può essere omesso per la pertinenza.
Fonte di riferimento: Diritto.it